Investir dans l’immobilier est une méthode de constitution de patrimoine très appréciée par les français. Parmi les nombreuses options disponibles, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en démembrement jouissent de bénéfices notables en matière de fiscalité et de rendement.
Dans certaines situations, il est même plus pertinent pour l’investisseur de recouvrir à l’acquisition de parts de SCPI en démembrement plutôt qu’en pleine propriété.
Dans cet article, nous allons aborder le sujet de façon à ce que d’une part, vous compreniez parfaitement la mécanique du démembrement, puis d’autre part, nous allons illustrer cette stratégie de démembrement via une application qui peut en être faite sur des produits financiers de type SCPI.
Définition et fonctionnement du démembrement
Le démembrement consiste à séparer les trois droits principaux liés à la propriété d’un bien : l’usus (le droit d’usage), le fructus (le droit de percevoir les fruits), et l’abusus (le droit d’en disposer). Ce mécanisme est souvent utilisé dans le cadre de la gestion de patrimoine, notamment dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dont c’est plus précisément le sujet de cet article.
Ce mécanisme permet de structurer un investissement de manière à optimiser la fiscalité ou à répondre à des objectifs spécifiques, comme la transmission du patrimoine tout en y gardant le contrôle et les revenus.
C’est une définition plutôt juridique du démembrement. Nous nous permettons d’apporter un peu plus de détail afin de m’assurer de votre bonne compréhension.
Le droit d’usage (Usus)
Le droit d’usage permet à son titulaire d’utiliser le bien immobilier, mais sans en disposer pleinement. Dans le contexte d’un bien immobilier, cela signifie que le titulaire du droit d’usage peut bénéficier de l’utilisation du bien sans en avoir la pleine propriété. En d’autres termes, le titulaire d’un droit d’usage concernant une maison, peut y habiter sur toute la période où il sera titulaire de ce droit. Ce droit peut durée quelques mois tout comme il peut durer jusqu’au décès de son titulaire selon les cas.
Le droit de perception des fruits (Fructus)
Le droit de perception des fruits donne à son titulaire le droit de percevoir les revenus générés par le bien, tels que les loyers. Dans le cas des SCPI, cela se traduit par la perception des dividendes (les loyers).
Le droit d’en disposer (Abusus)
Le droit d’en disposer confère à son titulaire « le droit de disposer librement » de son bien. En d’autres termes, il s’agit de la possibilité de vendre, de modifier, de détruire, de donner, de transformer le bien. Un propriétaire d’une maison qui décide de vendre celle-ci exerce son droit d’en disposer (abusus).
Juridiquement, l’abusus est considéré comme étant l’attribut essentiel du droit de propriété. Sans abusus, il n’y a pas véritablement de propriété à proprement parler.
Synthèse et fonctionnement du démembrement
Comme nous l’avons vu, la propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Celui qui détient tous les droits, est qualifié en tant que « plein propriétaire ». Il détient donc la « pleine propriété » de son bien.
La propriété est dite « démembrée » lorsqu’une personne, l’usufruitier, détient le droit d’occuper le bien, d’en percevoir les revenus et qu’une autre personne, le nu-propriétaire, détiendra le bien en pleine propriété quand l’usufruit sera terminé.
Un démembrement peut être temporaire ou viager :
Dans un schéma de démembrement temporaire, nous séparons contractuellement l’usufruit et la nue-propriété. Dans le cas des SCPI, puisque après tout, c’est de cela que nous allons parler par la suite, la durée contractuelle de démembrement va généralement de 3 à 20 ans.
Si un démembrement a été prévu pour une part de SCPI sur 10 années, à la fin des 10 ans, l’usufruitier n’aura plus aucun droit. Le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété de la part de SCPI et pourra percevoir les loyers.
Dans le cas d’un démembrement viager, l’usufruitier pourra bénéficier de ses droits jusqu’à son décès. C’est ce type de démembrement que l’on trouve couramment dans les successions. Monsieur décède, Madame récupère l’usufruit de la maison, et pourra y habiter jusqu’à son décès.
Ce sont des mécanismes régulièrement utilisés lors de certains schémas d’ingénierie patrimoniale.
SCPI en démembrement : investissement en nue-propriété
Investir en nue-propriété signifie acquérir les parts d’une SCPI en renonçant temporairement au droit d’usufruit, c’est-à-dire sans percevoir de revenus locatifs pendant la période de démembrement. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une décote significative sur le prix d’achat des parts. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui cherchent à optimiser leur patrimoine sur le long terme.
L’un des principaux avantages de la nue-propriété réside dans son aspect fiscal : les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne génèrent pas de revenus durant la période de démembrement. S’il n’y a pas de revenu, il n’y a donc pas d’impôt ni de prélèvements sociaux ! C’est particulièrement apprécié pour l’investisseur qui est dans une haute Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
SCPI en démembrement : investissement en usufruit
L’investissement en usufruit consiste à acquérir uniquement les droits d’usufruit des parts de SCPI, autrement dit le droit de percevoir les revenus générés par ces parts (les dividendes) sans en être le propriétaire à part entière. Contrairement à la nue-propriété, l’investisseur en usufruit profite immédiatement des revenus réguliers issus des loyers, mais n’aura pas de droit sur la pleine propriété des parts une fois le démembrement terminé.
Ce type d’investissement fait partie du panel de solutions qu’une entreprise possède pour placer ses excédants de trésorerie. Je ne détaillerai pas tous les mécanismes ici, mais cela fera certainement l’objet d’un article à part entière dans le futur.
L’investissement en usufruit de SCPI est donc une stratégie à court ou moyen terme pour les investisseurs qui cherchent à obtenir des flux de trésorerie réguliers, mais sans viser une valorisation patrimoniale à long terme.
Les inconvénients des SCPI en démembrement
Bien que les SCPI en démembrement offrent des avantages fiscaux et patrimoniaux intéressants, elles comportent également plusieurs inconvénients à prendre en compte avant de s’engager.
Investir en SCPI en démembrement comporte les mêmes risques que pour les SCPI en pleine propriété. Nous apportons davantage de détails dans l’article SCPI en direct ou en assurance-vie : comment choisir ?
La durée du démembrement constitue un autre inconvénient. À partir du moment où vous êtes engagé, vous devez vous y tenir. La SCPI n’est pas un investissement très liquide de base, alors investir en SCPI en démembrement l’est encore moins !
Cette immobilisation des fonds peut être contraignante en cas d’imprévu. C’est pour cela qu’il est important d’anticiper cela en amont de l’investissement.
Questions fréquentes en matière de SCPI en démembrement
Pourquoi investir dans des SCPI en démembrement ?
En acquérant des parts en nue-propriété, l’investisseur peut profiter de prix d’achat réduits, car il renonce temporairement à la perception des revenus. Cela offre pareillement une optimisation fiscale, puisque les revenus non perçus pendant la période de démembrement ne sont pas imposés.
Le financement à crédit est-il possible ?
Oui, le financement à crédit de parts de SCPI en nue-propriété est tout à fait possible.
Ceci dit, les banques peuvent également être plus exigeantes en termes de garanties, étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement, ce qui peut limiter les capacités de remboursement. Les taux d’intérêts d’emprunt seront plus élevés et seules quelques SCPI y sont éligibles.
Que se passe-t-il à la fin d’un démembrement de parts de SCPI ?
À la fin de la période de démembrement, les droits d’usufruit et de nue-propriété se rejoignent automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors le plein propriétaire des parts de SCPI et peut commencer à percevoir l’intégralité des revenus générés par ces dernières. L’usufruitier, quant à lui, perd tout droit sur les parts.
Conclusion
Investir en SCPI en démembrement et plus particulièrement en nue-propriété, peut s’avérer être une stratégie gagnante pour un investisseur anticipant un départ à la retraite ou bien une perte future de revenus, en se constituant un capital durant une période où celui-ci aura une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée (30% ou plus).
Par ailleurs, une autre question peut se poser dans l’univers de l’investissement en SCPI pour tout investisseur ayant opté pour un investissement en pleine propriété : SCPI en direct ou en assurance-vie : comment choisir ?
