Vous avez un intérêt pour l’investissement immobilier et vous vous demandez certainement si vous devez recourir à la SCI ou non pour véhiculer votre investissement. En 2023, plus de 70 000 SCI ont été créées ce qui démontre la popularité de cet outil patrimonial. Cependant, beaucoup de SCI sont créées pour de mauvaises raisons et cela peut avoir de lourdes conséquences plus tard. Nous allons vous détailler certains éléments qui, à notre sens, favorisent la constitution d’une SCI pour votre investissement, puis d’autres éléments qui représentent certaines contraintes liées à la SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile qui gère un patrimoine immobilier. Il s’agit d’une entité juridique fréquemment utilisée en France pour l’acquisition, la gestion et la transmission d’un parc immobilier. Elle permet de réunir plusieurs personnes autour d’un même projet immobilier, tout en assouplissant la gestion des biens immobiliers en cours de vie.
Définition de la SCI
Une SCI est une société civile dont l’objet principal est la détention et la gestion de biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI ne vise pas le profit immédiat mais plutôt la conservation et la transmission du patrimoine immobilier. Dans une SCI, chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport en capital.
Par ce biais, une famille peut acquérir et gérer un bien immobilier commun, telle qu’une résidence secondaire, au travers d’une SCI plutôt qu’en direct au travers du régime de l’indivision. Chaque membre apporte une somme d’argent, pas nécessairement équivalente, et reçoit en échange de cet apport des parts sociales de la SCI, dont le nombre est proportionnel au montant des apports effectués. La gestion de la maison, les décisions de réhabilitation, et la répartition des frais sont décidés au sein de la SCI et notamment son gérant. La gestion devient plus claire et plus simple que par le régime de l’indivision.
Types de SCI
Généralement, une SCI est créée entre plusieurs personnes qui ont volonté d’acquérir ensemble un patrimoine immobilier et de gérer celui-ci. Il s’agit de la SCI de gestion, qui est la forme la plus courante.
Certaines SCI sont un peu plus spécifiques comme c’est le cas pour les SCI de construction-vente, les SCI d’attribution, et les Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
La SCI d’attribution est utilisée lorsque plusieurs associés souhaitent acquérir un bien immobilier pour ensuite le diviser en plusieurs lots. Chaque associé devient propriétaire d’une partie du bien. Par exemple, un immeuble acheté par une SCI d’attribution pourrait être divisé en plusieurs appartements, chaque associé devenant propriétaire de l’un des appartements. Ce type de SCI est courant dans le cadre de projets de construction en commun.
La SCI construction-vente est un type de SCI utilisé pour la construction de biens immobiliers dans le but de les revendre. Contrairement aux autres types de SCI, l’objectif ici est commercial, même si la SCI reste une société civile. Par exemple, des promoteurs peuvent constituer une SCI pour construire un immeuble résidentiel, puis vendre les appartements une fois le projet terminé. Ce type de SCI permet de simplifier la gestion des fonds pendant la construction, ainsi que la répartition des bénéfices entre les associés lors de la vente des biens.
Ce qu’il faut retenir, c’est que le terme SCI désigne principalement par abus de langage ou non, les SCI de gestion immobilière, voire les Société Civiles Patrimoniale, qui quant à elle, ont un objet plus large puisqu’elles peuvent investir dans d’autres actifs que l’immobilier grâce à leur objet social plus large.
Quel est l’intérêt d’investir en SCI ?
Optimisation fiscale
L’un des principaux avantages d’investir via une SCI est la possibilité d’optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier. Les associés d’une SCI peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix dépendra des objectifs de la SCI, du profil des associés, et de la stratégie patrimoniale.
Impôt sur le revenu (IR) :
Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. Dans ce cas, les revenus locatifs générés par la SCI sont répartis entre les associés en fonction de leur part de capital, et chacun est imposé selon sa propre tranche marginale d’imposition. L’option pour l’IR est souvent intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier du régime des revenus fonciers, notamment avec la possibilité de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.). Elle convient bien aux associés qui ne veulent pas trop complexifier leur gestion fiscale, surtout si les revenus locatifs sont relativement modestes, voire absents.
Impôt sur les sociétés (IS) :
Une SCI peut également opter pour l’IS, ce qui modifie la manière dont sont taxés les revenus. Avec l’IS, les bénéfices de la SCI sont d’abord imposés au niveau de la société à un taux réduit. Ce taux en 2024 est de 15 %, puis 25 % au-delà de 42 500 € de bénéfices. L’avantage de l’IS réside dans la possibilité de déduire de nombreuses charges, y compris l’amortissement des biens immobiliers, ce qui peut réduire de manière significative la base imposable. Ce régime est souvent plus adapté lorsque la SCI génère des revenus importants et que les associés souhaitent réinvestir les bénéfices, plutôt que de les distribuer immédiatement. L’inconvénient est que les plus-values de cession sont souvent plus lourdement imposées qu’à l’IR.
Le choix entre l’IR et l’IS dépend donc des objectifs de la SCI et des situations patrimoniales et fiscales de ses associés.
Facilitation de la gestion à plusieurs en évitant l’indivision
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un pourcentage du bien. Dans ce régime, n’importe quel acte d’administration, tels que la conclusion d’un bail d’habitation, doit être soumis à la majorité des deux tiers. Tandis que les décisions visant à céder le bien doivent être prises à l’unanimité.
Cela devient plus complexes et vite générateur de situation de blocage, notamment lorsque coindivisaires ne s’entendent pas. Cela arrive fréquemment lors d’une succession par exemple avec des enfants qui ne s’entendent pas avec leur beau père ou leur belle mère.
La SCI aura pour but de faciliter la gestion administrative, où l’on pourra se reposer sur son gérant, qu’il soit associé ou non dans la SCI, pour centraliser bon nombre de tâches.
Facilité & Flexibilité dans la transmission
C’est la règle des 2F. Une SCI permet de faciliter la transmission de patrimoine, notamment en optimisant les aspects fiscaux de la donation. Plutôt que de transmettre directement un bien immobilier, les associés peuvent choisir de transmettre progressivement leurs parts sociales, ce qui est particulièrement avantageux pour réduire les droits de succession sur la durée les abattements fiscaux se « rechargent » dans le temps. Ainsi il est possible d’effectuer plusieurs cycles de transmission optimisés lorsque l’on s’y prend suffisamment à l’avance.
Exemple de transmission : Imaginons qu’une famille possède un immeuble au travers d’une SCI. Les parents, associés majoritaires, peuvent décider de transmettre progressivement leurs parts sociales à leurs enfants, par petites fractions, tout en restant en dessous du plafond de donation exonérée d’impôts (100 000 euros tous les 15 ans par parent et par enfant). Cela permet de transmettre la propriété de manière plus douce, tout en évitant de lourds droits de donation. De plus, comme il s’agit de parts sociales et non de biens immobiliers en direct, la valeur transmise peut être moindre, notamment grâce à une décote souvent appliquée en raison de l’absence de liquidité immédiate des parts de SCI.
Il existe par ailleurs des techniques d’ingénierie permettant de réduire la valeur des parts transmises, ce qui permet au contribuable de pouvoir transmettre davantage dans le temps et d’économiser beaucoup sur les coûts de transmission.
Les inconvénients d’investir en SCI
Malgré les nombreux avantages qu’offre la SCI, il existe également des inconvénients à prendre en compte avant de se lancer. Ces inconvénients concernent principalement la complexité administrative, la responsabilité des associés, et certaines restrictions légales.
Complexité administrative et coûts liés
La création et la gestion d’une SCI sont plus complexes que l’achat d’un bien immobilier en nom propre, et cela implique un certain nombre de démarches administratives et de coûts récurrents.
Création de la SCI :
- Rédaction des statuts : La première étape pour constituer une SCI est la rédaction des statuts, qui vont définir les règles de fonctionnement de la société (répartition des parts, prise de décisions, etc.). Cette étape est souvent réalisée avec l’aide d’un professionnel (expert-comptable, notaire ou avocat), car une mauvaise rédaction des statuts peut entraîner des complications juridiques à l’avenir.
- Enregistrement et publication : La SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et une annonce légale doit être publiée pour informer les tiers de sa création. Ces formalités impliquent des frais (quelques centaines d’euros), auxquels s’ajoutent les frais de conseil juridique.
Gestion de la SCI :
- Assemblées générales : Une SCI a l’obligation de tenir une assemblée générale annuelle, au cours de laquelle les associés approuvent les comptes et discutent des décisions importantes. Chaque assemblée doit être consignée dans un procès-verbal, ce qui ajoute une dimension formelle à la gestion de la société.
- Comptabilité : Bien qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’ait pas l’obligation de tenir une comptabilité aussi rigoureuse qu’une société commerciale, une comptabilité précise est fortement recommandée, notamment pour faciliter la déclaration des revenus fonciers. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, une comptabilité complète et certifiée est obligatoire, nécessitant généralement l’intervention d’un expert-comptable.
Ces démarches impliquent des coûts supplémentaires (honoraires pour la rédaction des statuts, frais de comptabilité, frais d’assemblées, etc.) qui doivent être pris en compte, en particulier pour les petites structures où les charges peuvent peser de manière disproportionnée sur la rentabilité de l’investissement.
Note de Ronan : je conseille systématiquement de tenir une comptabilité commerciale en sus de vérifier les statuts (et les corriger si nécessaire) pour les SCI à l’IR dès lors qu’il y a des schémas de transmission en démembrement de parts sociales. Bien trop de personnes se sont vue rattrapées par « la patrouille » (comprendre les fiscaux), pensant avoir bien optimisé la transmission avec leur notaire ou leur avocat mais en ayant omis certaines règles d’affectation des bénéfices de la société. Vous trouverez une explication plus détaillée de ce qu’est le démembrement dans cet article.
Responsabilité indéfinie
Contrairement à une société à responsabilité limitée (comme une SARL), les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société, à concurrence de leur pourcentage de participation au capital social. En d’autres termes, si la SCI contracte des dettes qu’elle n’est pas en mesure de rembourser, les créanciers peuvent se retourner contre les associés sur leurs biens propres.
Exemple : une SCI au capital social de 1 000 € laissant une dette de 10 000 € aura l’effet suivant. Monsieur Dupont, qui dispose de 40 % du capital social devra régler personnellement 4 000 € de dettes. Tandis que Madame Durant, la sœur de Monsieur Dupont, qui détient les 60 % restant du capital social, devra assumer sur ses biens et revenus propres 6 000 € de dettes.
Note de Ronan : et l’on peut même aller potentiellement plus loin avec les conjoints respectifs de Monsieur Dupont et Madame Durant, selon les régimes matrimoniaux, les natures de dettes, et ce qui a été signé et par qui. Cela représente un tas de variables qui font que certaines personnes pensent être protégées ou bien pense en protéger d’autres, alors qu’il n’en est rien.
Restriction sur les activités de nature commerciale
Une SCI est avant tout une structure dédiée à la gestion de patrimoine immobilier, et il lui est interdit d’exercer des activités de nature commerciale. Cela limite l’utilisation de la SCI pour certaines formes d’investissement, notamment la location meublée.
La location meublée est considérée par la loi française comme une activité commerciale. Par conséquent, une SCI ne peut pas, en principe, exercer une activité de location meublée de manière régulière, sous peine de perdre son statut fiscal avantageux. Cette restriction peut être un frein pour des investisseurs qui souhaitent diversifier leurs revenus immobiliers en profitant des avantages fiscaux du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Une SCI peut exercer une activité de location meublée, mais uniquement si cette activité demeure très faible par rapport à l’activité principale de la société. Si les revenus tirés de la location meublée dépassent 10% des revenus totaux de la SCI, cette dernière risque de voir son régime fiscal basculer vers celui des sociétés commerciales, avec de potentielles conséquences importantes en termes de taxation. Cela serait un changement de régime fiscal subi et non choisi.
Cette limitation peut s’avérer être contraignante pour des investisseurs cherchant à tirer profit de la forte demande locative sur le marché des logements meublés, qui offrent souvent des rendements locatifs plus élevés que la location nue.
Conclusion
La SCI peut s’avérer être un formidable outil patrimonial tant pour préparer sa transmission que pour gérer son propre patrimoine immobilier en évitant les contraintes de l’indivision. En revanche cela représente des coûts non négligeables qui peuvent altérer le rendement d’un investissement immobilier et nécessite quelques formalités juridiques et comptables.
